Formalności, o których trzeba pamiętać przed rozpoczęciem budowy

Kiedy decydujemy się na budowę domu, to często wydaje nam się, że jest to proste i wystarczy tylko zrealizować wybrany projekt, czyli postawić budynek na zakupionej wcześniej działce. Faktycznie w ten sposób się to odbywa, jednak zanim wbijemy w ziemię tę pierwszą łopatę, czeka nas droga po urzędach w celu załatwienia wszystkich niezbędnych formalności. Podjęcie prac bez zezwolenia nie jest możliwe i grożą za to wysokie kary finansowe, a to, co w tym czasie zbudujemy, po prostu będziemy musieli rozebrać w nakazanym przez urząd czasie. Lista rzeczy do załatwienia nie jest na szczęście długa, warto jednak trzymać się pewnej ściśle określonej kolejności.

1. Kupno działki budowlanej

Domu nie da się zbudować byle gdzie i każdemu przyszłemu właścicielowi zależy na znalezieniu idealnej działki, zlokalizowanej w cichej, spokojnej dzielnicy, albo na wsi, z dala od wielkomiejskiego zgiełku. Nie będzie to proste, trzeba bowiem uwzględnić szereg warunków, jakie powinna spełniać posesja, spośród których najważniejsze to:

• wielkość jej powierzchni oraz kształt, jak najbardziej zbliżony do kwadratu, ułatwiający właściwe umieszczenie budynku, z zachowaniem odpowiednich, również regulowanych przepisami odległości od granic działki;
• ukształtowanie terenu, który powinien być płaski, ewentualne pagórki będą wymagały wyrównania, a nachylenie może znacznie utrudnić wybór odpowiedniego projektu i zwiększyć koszty budowy;
• położenie względem stron świata, z wjazdem umieszczonym od strony północnej i oświetleniem tylnej, południowej ściany budynku, co umożliwia skuteczne wykorzystanie energii słonecznej do jego ogrzewania.

Przed kupnem koniecznie sprawdźmy też warunki zabudowy dla danego rejonu, plan zagospodarowania przestrzennego określający między innymi maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy czy linię bryły budynku.

2. Wybór i adaptacja projektu domu

Mając już wybraną działkę i znajomość planu jej zagospodarowania, możemy przystąpić do szukania projektu naszego wymarzonego domu. Składa się on w rzeczywistości z czterech odrębnych części: architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej oraz elektrycznej i tak powinien zostać zrobiony. Najprościej jest wybrać jeden z gotowych, dostępnych w setkach, jeśli nie tysiącach wzorów lub zwrócić się do biura architektonicznego o sporządzenie indywidualnego, uwzględniającego wszystkie, nawet najbardziej specyficzne wymagania. Jest to z pewnością najkorzystniejsze, ale i jednocześnie najdroższe rozwiązanie, zalecane także w sytuacji, gdy musimy zabudować działkę o nietypowym kształcie. Gotowy projekt będzie z kolei wymagał adaptacji do istniejących warunków, w tym i gruntowych, nośności gruntu i poziomu wód gruntowych, czym również musi zająć się wykwalifikowany architekt. Dopasuje on wszystkie części konstrukcji budynku, umieszczając je na planie działki, łącznie z dokładnym rozmieszczeniem przyłączy mediów, gazu, wody, a nawet szamba betonowego, kiedy nie można podłączyć się do zbiorczej sieci odprowadzania ścieków.

3. Podłączenie niezbędnych i wymaganych mediów

Bez mediów, zwłaszcza wody, nie można rozpocząć żadnych poważniejszych prac budowlanych, dlatego jest to następne czekające nas zadanie. Pierwsze, co musimy zrobić, to sprawdzić odległość przyłączy od granic działki i złożyć stosowne wnioski u dostawców o wykonanie podłączenia. Jeśli w danym momencie nie jest to możliwe, konieczne będzie zapewnienie sobie wody w innych sposób np. z wykopanej na posesji studni głębinowej. Jej budowa nie stanowi zazwyczaj zbyt dużego problemu, na kłopoty możemy jednak napotkać w momencie, kiedy będzie miała istotny wpływ na gospodarkę wodną w danym rejonie. Niezbędne może okazać się uzyskanie zezwolenia wodno – prawnego, ściśle określającego zasady korzystania z wody, łącznie z odprowadzaniem ścieków czy budową ekologicznej, przydomowej oczyszczalni.

4. Zezwolenie na budowę i inne dodatkowo wymagane dokumenty

Zgromadzenie całej dostępnej dokumentacji, planów i projektów, zajmie z pewnością sporo czasu, ale kiedy już będziemy ją posiadali, czeka nas tylko wizyta w wydziale architektury wspomnianego urzędu miasta lub gminy i uzyskanie zezwolenia na budowę. Musimy w tym celu złożyć właściwy wniosek, do którego powinniśmy dołączyć:

• kompletny projekt budowlany i to aż w czterech egzemplarzach, ze wszystkimi potrzebnymi opiniami, uzgodnieniami i dodatkowymi pozwoleniami np. na wycinkę rosnących na posesji drzew. Wymaga to odrębnej zgody władz danej miejscowości, a za samowolne wycięcie grożą bardzo wysokie kary;
• zaświadczenie z izby architektów poświadczające uprawnienia zawodowe projektanta budynku, aktualne na dzień sporządzenia projektu, jaki wybraliśmy;
• dokument poświadczający prawo do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych;
• odrębną decyzję o warunkach zabudowy, potrzebną w sytuacji, kiedy nie ma ogólnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
• potwierdzenie uiszczenia wszystkich niezbędnych opłat skarbowych, gotówką lub przelewem na wskazane przez urząd konto bankowe.

W przypadku braku jakichkolwiek uchybień na zezwolenie czeka się maksymalnie 3 miesiące, a jego uzyskanie oznacza zgodę na rozpoczęcie budowy, jednak ten fakt również musimy zgłosić i odebrać dziennik budowy. Jego posiadanie obliguje do zatrudnienia kierownika budowy, jedynej osoby uprawnionej do dokonywania wpisów w dzienniku i innej dokumentacji oraz nadzorującej jednocześnie prawidłowy przebieg wszystkich prac.